بسم الله الرحمن الرحيم
بمناسبه الحديث عن قطاع العقارات والفقاعه التى من الممكن حدوثها والتباس الفهم على البعض فى هذه النقطه فيجب توضيح الاتى:
لا احد ينكر ان قطاع العقارات يستحوذ على حوالى 14% من اجمالى الاستثمارات ويساهم بحوالى 4.5% من اجمالى الناتج القومى ويستوعب حجم عماله تصل الى 12%
لكن خطوره الموضوع ان التكالب على هذا القطاع كوعاء استثمارى وحيد يخلق عده مشاكل اهمها:
1- ن الارتفاع المتزايد فى اسعار العقارات نظرا للطلب المتزايد وخطوره الطلب هنا انه لا ينم عن طلب حقيقى للحاجه الى الاسكان لكنه طلب بغرض الاستثمار وليس السكن للتحوط من التضخم غير الرسمى والذى بلغت نسبته فى بعض التقديرات حوالى 20% ونرى كمثال حاليا المشاريع الجديده المطروحه فى القاهره الجديده والتى زاد فيها سعر المتر بمقدار 20%-40% ورغم ذلك يلقى اقبالا شديدا من الناس ومشروع "اى سيتى" خير دليل على ذلك فمع الاقبال الشديد اعلنت مونتين فيو ان سعر 7 الاف جنيه للمتر هو سعر مبدئى فى حين ان الاسعار المتداوله فى القاهره الجديده ما بين 5-6 الاف جنيه للمتر وبالتالى فان هذا الارتفاع سيقود الى ارتفاعات اخرى فى بافى المشاريع العقاريه
2- ان الطلب الجماعى على العقارات يخلق شعورا متزايدا غير حقيقيا بان الشباب المقبل على الزواج لديه قدره شرائيه عاليه على الاقتناء فى حين ان بعض الاسر تلجأ الى تسيل محافظها فى البنوك للمضاربه فى هذا القطاع وبالتالى يؤثر ذلك على السيوله الموجوده بداخلها وقد يكون قرار رفع سعر الفائده الاخير جزء منه محاوله للاحتفاظ بالسيوله داخل الجهاز المصرفى ، اضافه الى ان البعض يلجأ الى الاقتراض للمضاربه فى هذا القطاع على امل ربح سريع ومخاطره منخفضه ، وعلى الجانب الاخر يخلق شعورا كاذبا لدى المستثمرين بعدم الخساره فى هذا القطاع نظرا للتكالب من جانب العملاء على شراء الوحدات السكانيه مما يدفعهم الى المخاطره غير المحسوبه
3- ان الطلب الجماعى على شراء الوحدات السكنيه خصوصا اذا كان عن طريق تمويل عقارى او قروض شخصيه ومع الارتفاعات المتواليه فى اسعار العقار سيصل القطاع الى نقطه تشبع وبعدها يزيد معدل البيع عن الشراء وهنا تبدء اولى خطوات الفقاعه خصوصا اذا قامت بعض الشركات باتاحه السداد على عدد سنوات كبيره مما يجعل هؤلاء المستثمرين يبيعوا عقارتهم باسعار متدنيه لسداد المستحقات الواجبه عليهم واذا استمر الحال على ماهو عليه فقد يدخل قطاع العقارات فى هذه الفقاعه خلال 5 سنوات خصوصا فى ظل عدم قدره الدوله على خلق اوعيه استثماريه منخفضه ومتوسطه المخاطره تغطى او تقترب من نسب التضخم غير الرسمى ومع استقرار الاوضاع بعد ذلك فى بلدان مثل سوريا وليبيا ورجوع مواطنيهم الذين يمثلون حاليا جزء من الطلب المترتفع على العقارات فقد يرجح ذلك الدخول فى هذه الفقاعه
4- ان مصر حاليا تعيش تقريبا المرحله الثانيه من الفقاعه بالتوسع فى المضاربه عبر الاقساط ومنح تسهيلات كبيره تغرى العملاء بالتوسع فى شراء اكثر من وحده بالتقسيط وقد ادى ذلك الى عجز شريحه من المواطنين عن عدم قدره بيع وحداتهم نتيجه تسهيلات الشركات العقاريه وبالتالى عجزوا عن سداد الاقساط المستحقه عليهم
خلاصه القول ان سوق العقارات مثله مثل اى سوق قد يتحول النمو فيه الى فقاعه فى غياب دور الدوله فى الرقابه على هذا القطاع وتركه للمضاربات وسيعود فى النهايه بالخساره على الدوله نفسها وقد تختلف فقاعه العقار هنا فى مصر عن امريكا او دبى لان المديونيه على الافراد ليست كبيره حتى الان لكن مع تدفق رؤؤس الاموال الكبيره الى هذا القطاع وقد بدء فعلا انتقالا لرؤؤس اموال من بعض القطاعات الاخرى الى قطاع العقار وبالتالى فان التوسع فيه والمضاربه المسعوره ستخلق توجها بالقطع الى مزيد من تفعيل اليات لا يعرفها السوق المصرى كثيرا مثل الرهن العقارى والتمويل العقارى ومع عدم جاذبيه القطاعات الاخرى فنحن نسير نحو فقاعه العقار بشكلها التقليدى او فى اقل الاحوال ربما يحدث تراجعا فى الطلب مع ثبات المعروض وبالتالى نشهد ثباتا نسبيا فى اسعار العقار كما حدث فى التفره من 2008-2012
